מדריך דונלד טראמפ לנדל"ן להשקעה

פיננסיתא

לטפל בנדל"ן להשקעה כמו טראמפמאז 2009, המועד בו החלה מועצת רואי חשבון לכתוב בחינות בפיננסית א' המבוססות על התקינה הבינלאומית, אחד הנושאים הפופולריים ביותר שהופיע בכל בחינה ללא יוצא מן הכלל היה נדל"ן להשקעה.

אחד השינויים המשמעותיים שקרו בעקבות המעבר לתקינה הבינלאומית היה ה"ויתור" על עקרון העלות ההיסטורית לטובת הצגת הנכסים וההתחייבויות לפי שוויים ההוגן, ונדל"ן להשקעה הוא אחד מהנושאים החמים ביותר בנושא השווי ההוגן.

כמו שבטח כבר הספקת להבין, אני לא הולך ללמד אותך איך להשקיע בנדל"ן כמו דונלד טרמאפ, אבל אנחנו כן נראה איך אפשר להשתמש באחת הדמויות הצבעוניות ביותר בארה"ב כדי לפתור כל שאלה שתהיה בבחינה על נדל"ן להשקעה.

צפה לשאלת פינג פונג

בספרו "איך להתעשר" טראמפ נותן עצה לקוראיו לצפות במשחק פינג פונג. אם תקשיבו למשחק פינג פונג, הוא אומר, תוכלו עם הזמן לזהות רק על פי שמיעה את סוגי החבטות ואת תוצאות נחיתת הכדור.

לדעתו אותה מיומנות של הקשבה פעילה ניתן ליישם לגבי השוק ולזהות איתותים להזדמנויות או סכנות כלכליות.

ואיך זה קשור לנדל"ן להשקעה?

כל השאלות שהופיעו על נדל"ן להשקעה כללו התייחסות לגישת המעברים. הנכס עובר מהגדרה להגדרה כמו במשחק פינג פונג.

מנדל"ן להשקעה לרכוש קבוע, ומרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה בחזרה. מנדל"ן להשקעה למלאי ובחזרה כל הדרך לנדל"ן להשקעה.

אז ברגע שאתה מזהה שאלה שעוסקת בנדל"ן להשקעה, חפש באופן מודע את המעברים בזמן שאתה קורא אותה וסמן לעצמך בצד איזה מעברים יש בשאלה.

שים לב לפרטים

טראמפ דוחק בקוראיו לשים לב לפרטים הקטנים, כי אלה עושים את ההבדל.

אתה חייב להכיר בעל-פה את התנאים למעברים כדי שתוכל לקבוע את היום המדויק שבו התבצע המעבר.

במעברים בין נדל"ן להשקעה לרכוש קבוע (ולהפך), המועד הקובע הוא היום בו הישות החלה (הפסיקה) לעשות שימוש בנכס לצורכיה.

במעבר מנדל"ן להשקעה למלאי צריכים להתקיים שני תנאים במצטבר:

  1. החלטה למכור את הנכס
  2. החלו עבודות פיתוח

במעבר ממלאי לנדל"ן להשקעה, המועד ליישום גישת המעברים הינו המוקדם מבין:

  1. המועד בו החל צ"ג להשתמש בנכס בפועל
  2. המועד בו צ"ג זכאי על-פי הסכם שכירות להשתמש בנכס

ברגע שזיהית את המעברים, סמן לעצמך על פני ציר זמן קטן בצד את המועדים בהם יש לבצע את שינויי היעוד.

שאל את עצמך שאלה אחת

למעשה ב"איך להתעשר" דונלד טראפ מציע לשאול את עצמך שתי שאלות.

אבל רק שאלה אחת באמת רלוונטית לפתירת שאלות בנדל"ן להשקעה, והנה היא:

"מה אני מעמיד פנים שאיני רואה?"

או במילים אחרות, האם שמתי לב לקרן שערוך?

כל מה שאתה באמת צריך לדעת בנושא של קרן שערוך בהקשר של גישת המעברים הוא זה:

במעבר מרכוש קבוע (לא משנה כיצד טופל) לנדל"ן להשקעה, ההפרש בין הערך בספרים של הרכוש הקבוע ביום המעבר לסכום בו יוכר הנדל"ן להשקעה ייזקף לקרן שערוך.

זה הכל.

מה שעושים עם קרן השערוך בהמשך תלוי באופן הטיפול בנדל"ן להשקעה.

אם הנדל"ן מטופל לפי מודל שווי הוגן, הרי שהוא לא מופחת ולכן גם קרן השערוך לא תופחת לעודפים, אלא בעת מכירת הנכס בלבד.

אם הנדל"ן מטופל לפי מודל העלות, הרי שהנכס מופחת ולכן יש להפחית גם את קרן השערוך לעודפים (במידה והחברה נוהגת לעשות זאת) בקצב הפחת.


איך לפתור נכון כל שאלת מועצה בפיננסית א׳

פתרונות מלאים ומפורטים לבחינת מועצת רואי חשבון בפיננסית א׳

  • 18 פתרונות מלאים ומפורטים עם דרך מלאה עד לתשובה לכל בחינות המועצה מאז 2009 ועד המועד האחרון (כולל!)
  • 720 שאלות מועצה לתרגול - מוסברות בגובה העיניים ובליווי דגשים וטיפים לפתרון נכון
  • תמיכה מקצועית מלאה - לא הבנת משהו בפיתרון? שאל חופשי ונענה!
  • ריכוז וניתוח של כל השאלות התיאורטיות בליווי הסברים וטיפים ללימוד לחלק התיאורטי
  • מעל 5163 שאלות ותשובות של סטודנטים המרחיבים ומעמיקים את ההבנה בפתרון הבחינות
  • פילוח שאלות לפי נושאים סינון שאלות לפי נושאים ללמידה אפקטיבית
  • 100% אחריות Unlimited - במקרה שלא תעבור את הבחינה תוכל להשתמש בפתרונות במועד הבא שתיגש אליו ללא תשלום נוסף
לפרטים נוספים לחץ כאן »


תגובות

  1. במעבר ממלאי לנדל"ן להשקעה, במידה והנכס מוחזק רק לצורך עליית ערך ואין צד ג' והכנסות שכירות, מתי, איך והאם בכלל ניתן לעשות את המעבר?




    0



    0
    1. היי מישל
      מעבר ממלאי לנדלן להשקעה יעשה במועד בו התחילה חכירה תפעולית לצד ג'.
      אני מניח שהכוונה כאן לקרקע שלא משכירים אותה, ואז נניח רוצים להעביר אותה לנדלן להשקעה – אז אי אפשר. צריך לבנות משהו ואז להשכיר או להשכיר את הקרקע איכשהו.




      0



      0

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *