איך יוצרים מסים נדחים בגין נכסי נדל"ן

תיקון לIAS 12 מדצמבר 2010 קובע הנחת מוצא לפיה נדל"ן להשקעה הנמדד במודל השווי ההוגן ימדד כולו על בסיס שיעור מס רווח הון.

IAS 12 קובע שיש ליצור מסים נדחים בגין הפרשים זמניים הנוצרים בין הערך בספרים של נכסים והתחייבויות לבסיס המס שלהם.

בהתאם לIAS 12, יש למדוד את המסים הנדחים בהתאם לשיעורי המס הצפויים במועד או במועדי ההיפוך של ההפרשים הזמניים.

קיימות שתי אפשרויות עקרוניות להיפוך של הפרשים זמניים:

  1. שימוש
  2. מכירה

כאשר ישות צופה להשתמש בנכס בנכס לאורך מרבית אורך החיים השימושיים שלו היא תיצור מסים נדחים בהתאם לשיעורי המס הצפויים לאורך החיים השימושיים של הנכס.

לעומת זאת, אם הישות מעריכה שהיא תשיב את עלות הנכס באמצעות מכירה, יש להתחשב בשיעורי המס שיחולו במכירה.

בדרך כלל, הפרשים זמניים שייסגרו לאורך השנים חל מס חברות, ולעומת זאת הפרשים זמניים שייסגרו רק בעת המכירה יחול מס רווח הון, שבדרך כלל שונה ממס החברות.

מה היה עד התיקון

הפרשים זמניים שנוצרו בגין נדל"ן שסווג כרכוש קבוע וטופל במודל השערוך או נדל"ן שסווג כנדל"ן להשקעה וטופל במודל השווי ההוגן, קיבלו את הטיפול המשולב.

בהתאם להוראות SIC 21 נקבע שהפרשים זמניים בגין נדל"ן שאינו בר פחת (כמו קרקע) יצרו מסים נדחים במסלול רווח הון, כלומר לפי שיעור מס רווח הון, וזאת משום שההיפוך של ההפרשים הזמניים יהיה במכירה.

הפרשים זמניים בגין מרכיב הבניינים של נדל"ן שסווג כרכוש קבוע יוצרים מסים נדחים על בסיס של שיעורי מס חברות, וזאת משום שההיפוך של ההפרשים הזמניים יהיה באמצעות הפחת.

לעומת זאת, במקרה של נדל"ן להשקעה, הישות הייתה צריכה לקבוע אם היא צופה שההיפוך יהיה במכירה ואז יש ליצור מסים נדחים במסלול רווח הון, או שהיא צופה להפיק את ההטבות מהנכס לאורך חייו השימושיים ואז יש ליצור מסים נדחים לפי שיעורי מס חברות.

מה קורה לאחר התיקון

החלטת הישות לגבי האופן בו היא צופה את ההיפוך של הפרשים זמניים הנובעים מנדל"ן להשקעה היא מאוד סובייקטיבית ויש לה השפעה מהותית על יתרות המסים הנדחים.

לכן, בתיקון לIAS 12 נקבעה חזקה הניתן לסתירה לפיה הנחת המוצא היא שנדל"ן להשקעה יטופל כולו (הן הבניין והן הקרקע) במסלול רווח הון, כלומר לפי שיעורי מס רווח הון.

כאמור לעיל ניתן להפריך את החזקה בתנאי שמדובר בנדל"ן בר פחת (כלומר רק בגין רכיב הבניין ולא בגין הקרקע), אם לישות יש מודל עסקי בו היא צופה לצרוך את ההטבות הכלכליות המהותיות הנובעות מהנכס לאורך תקופה ארוכה ולא כתוצאה ממכירה.

לסיכום, יש ליצור מסים נדחים בגין נכס שאינו בר פחת שסווג כרכוש קבוע או כנדל"ן להשקעה לפי מסלול רווח הון, ולגבי נכס שהוא בר פחת - אם הוא סווג כרכוש קבוע אז לפי שיעורי מס חברות, ואם כנדל"ן להשקעה לפי מסלול רווח הון (למעט אם הנחה זו הופרה כאמור לעיל).

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *